《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

建设工程纠纷裁判规则五大要点解析

一、施工合同无效的常见情形

建设工程合同出现以下情况会被判定无效。第一种情况是承包方没有建筑资质或者资质等级不够。比如装修公司只有室内装修资质却承接了桥梁工程。第二种情况是借用他人资质承包工程。比如包工头挂靠正规建筑公司参与投标。第三种情况是必须招标的工程没有走招标程序。比如公立学校教学楼建设直接指定承包商。

施工过程中转包或违法分包签订的合同同样无效。例如总包单位将主体结构转给其他单位施工。这种情况下签订的转包合同不受法律保护。法院处理时会重点审查实际施工情况。

二、工程开工和竣工日期的认定标准

开工日期认定有三种方式。第一种看开工通知书的时间。如果场地不具备施工条件，以实际具备条件时间为准。第二种是实际进场施工时间。比如施工单位提前进场做准备工作。第三种情况是综合施工许可证等文件判断。法院会查看开工报告、施工日志等材料。

竣工日期认定主要分三种情况。第一种是验收合格当天确定。第二种情况是发包方拖延验收，以提交验收报告时间为准。第三种是未经验收提前使用，以实际使用日期为准。比如开发商让业主入住未验收楼盘。

三、工程质量问题的责任划分

承包方责任包括施工质量不达标和拒绝返修。例如墙面开裂拒不维修，发包方可以要求扣减工程款。发包方责任主要有设计缺陷、指定劣质材料、违规指定分包商。比如开发商强制使用不合格水泥导致楼板裂缝。

质量争议处理规则明确。未经竣工验收擅自使用后，除主体结构问题外不得主张质量缺陷。比如业主入住后发现瓷砖空鼓，法院不再支持索赔。但地基下沉等主体问题仍可追究。

四、工程价款结算的核心规则

结算依据以中标文件为准。另行签订的让利协议可能无效。比如中标后签订补充协议降低工程款，这种"阴阳合同"不被认可。计价标准优先按合同约定，协商不成参考当地定额。例如装修增项部分价格争议，可参照住建部门指导价。

工程鉴定有严格限制。合同约定固定总价的不支持造价鉴定。结算协议达成后不得反悔申请鉴定。诉讼前共同委托的咨询意见通常有效，除非明确不认可。法院只对争议部分鉴定，避免拖延诉讼。

五、优先受偿权的保护与限制

优先受偿权效力高于抵押权和普通债权。比如开发商破产时，工程款清偿顺序先于银行抵押贷款。行使期限最长18个月，从应付款日开始计算。装饰装修工程符合条件也可主张优先权。

特别保护工人权益条款。发包方与承包方约定放弃优先权损害工人利益的无效。比如开发商要求总包单位书面放弃优先权，这种约定不被法院采纳。实际施工人可向转包方和发包方追讨欠款。

总结

这份司法解释明确了建设工程纠纷的裁判标准。重点包括合同效力判定、工期认定规则、质量责任划分、价款结算原则和优先权保障。施工企业应注意资质管理、规范分包程序、完善签证手续。建设单位需严守招标程序、把好质量关口、及时支付工程款。各方依法行事才能维护建筑市场秩序，推动行业健康发展。