建筑工程应怎样发包_建筑工程发包的方式

建设工程合同操作指南：五个关键要点解读

一、建设工程合同的两种签订方式

发包人可以选择两种方式签订合同。第一种方式是直接和总承包人签订完整的建设工程合同。第二种方式是分开签订合同，发包人可以分别找勘察单位、设计单位和施工单位签合同。但发包人需要注意一个重要原则：不能把本来应该由一个单位完成的项目拆开交给多个单位。比如建造一栋住宅楼的主体结构，发包人不能把钢筋工程和混凝土工程分别交给不同公司。

二、合法分包需要满足三个条件

总承包人或者勘察、设计、施工单位经过发包人同意后，可以把部分工作交给第三方单位完成。这种情况下有两个具体要求：第一，第三方单位需要和原承包人共同对发包人负责。第二，承包人不允许把全部工程转包给第三方。比如总承包公司承接了学校建设项目，可以把门窗安装分包给专业公司，但不能把整个教学楼建造转包给其他公司。

三、资质审核是分包工作的基础要求

承包人选择分包单位时必须检查对方资质。有三类单位不能合作：没有营业执照的单位、技术能力不达标的单位、超出业务范围的单位。已经承接分包任务的单位不能再进行二次分包。比如某装修公司承包了酒店室内工程后，不能把水电工程再转包给其他小公司。特别需要注意的是，工程项目的主体结构必须由签约承包人自己完成，不能交给其他单位。主体结构包括建筑物的承重墙、梁柱、楼板等关键部分。

四、转包和拆分发包的区别

转包是指承包人把整个工程转给第三方，拆分发包是指发包人把完整项目分成多个小项目。这两种行为都是被禁止的。比如某开发商把住宅小区项目拆分成10个标段发包，就属于违规操作。承包人把承接的市政道路工程整体转给其他公司也属于违法行为。这些规定是为了保证工程质量，避免出现责任不清的问题。

五、违规操作的法律后果

违反合同分包规定的单位要承担双重责任。首先是民事责任，违规单位需要赔偿发包人的损失。比如分包给无资质单位导致工程质量问题，承包人和分包单位要共同承担维修费用。其次是行政责任，建设主管部门可以对企业进行罚款、降低资质等级等处罚。情节严重的可能被吊销营业执照。所有参与工程建设的单位都要保存好合同文件，这对处理后续问题非常重要。

实际操作中建议做好三方面工作：签订合同时明确约定各方的权利义务，选择分包单位时严格审核资质证明，施工过程中定期检查工程质量。遇到复杂情况可以向专业律师咨询，避免因操作不当引发法律纠纷。