交通用地的价格是如何进行评估的_交通用地占比

《五步看懂交通用地价格怎么算》

一、道路价格计算的三种基本方法

道路对周围土地价格有影响。我们能用周围土地的平均价格来算道路价格。周围土地价格可以用多种方法获得。比如路线价法、基准地价调整法、市场对比法、收益计算法、成本计算法。还要看实际成交价格。

具体计算公式是：道路单价=各类型用地单价×该类型用地面积÷总用地面积。这个计算要考虑道路等级。道路等级高的要调整价格。还要看车流量多少。车多的道路价值更高。道路连接能力好的要加分。影响范围大的要调整。环境影响也要考虑。

比如主干道和普通小路的价格不同。靠近商业区的道路比住宅区的贵。这些差异都要通过修正系数来体现。

二、城市和农村道路成本计算

城市道路重新建造需要很多费用。包括拆迁补偿费、土地开发费、各种税费、贷款利息和投资利润。把这些加起来算出成本价。最后加上政府收取的土地收益金。

郊区农村道路计算方式不同。土地开发程度按"能直接开工"来算。主要费用是征地补偿费、开发费、税费、利息和利润。同样要加土地收益金。

需要注意两点：一是拆迁补偿标准各地不同。二是土地收益金比例要看当地政策。城市道路成本通常比农村高30%以上。

三、市场比较法使用要点

这种方法需要足够多的交易案例。要找同一区域相似道路的成交价格。比较的因素包括道路宽度、使用年限、周边环境等。

实际操作分四步：首先收集成交案例。然后统一价格标准。接着调整差异因素。最后确定最终价格。如果案例太少，这个方法就不适用。

比如某开发区新修三条道路。如果附近只有一条道路的成交记录，就不能用这个方法。需要改用其他计算方法。

四、收益计算法详细步骤

这种方法适合车流量大的道路。通过计算道路收益来定价。具体分六个步骤：

第一步划分测算路段。通常每2公里为一段。第二步统计车流量。把客车货车折算成标准吨位。第三步算年总收入。用单位收益乘以总车流量。

第四步计算年度总支出。包括建设成本折旧、维护费、利息、税费和合理利润。第五步得出纯收益。总收入减去总支出。第六步用收益还原公式计算现价。

比如某高速公路段年收入500万，支出200万。按5%收益率计算，价格就是（500-200）÷5%=6000万。

五、特殊用地价格计算方法

高压线走廊、输油管道等线状用地。参照道路计算方法评估。但要注意使用年限差异。比如输油管设计寿命通常30年。

机场、车站等面状用地有三种算法。基准地价法最常用。没有交通用地基准价时，可以用工业用地基准价。但机场码头要加垄断效益调整。

成本法要重点考虑垄断收益。比如机场带来的周边商业价值。收益法要注意长期收益预测。要分开计算场地租赁、广告等不同收入。

关键提醒：交通用地评估必须实地考察。不同地区政策差异大。要重点核对当地基准地价标准。特殊用地需要专家参与评估。

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