乌鲁木齐市房屋拆迁补偿价格规范_乌鲁木齐拆迁费

# 乌鲁木齐拆迁补偿指南

## 一、补偿款到底怎么算

房子被拆时最让人头疼的就是钱的问题。乌鲁木齐的补偿规则主要看三点：公平合理、按市场价算、保证有地方住。政府工作人员必须按这三个原则来操作，不能随便压低价码。

这些规定都写在国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》里。新疆自治区和乌鲁木齐市还出了具体实施办法，把国家规定细化成可操作的条款。比如规定评估公司必须有正规资质，不能随便找个小公司来估价。

## 二、补偿金额确定三步走

第一步是找专业公司估价。政府会联系有资质的评估机构，这些机构要查房子的位置、面积、装修情况，还要对比周边房价。2021年天山区有个案例，评估公司漏看了新装的暖气片，后来住户拿着装修发票才多补了2万块。

第二步是双方商量价格。住户可以拿着自家房子的材料去谈价，比如新装修的发票、周边新房售价广告。沙依巴克区2020年有户人家拿着附近楼盘每平8000元的广告，成功把补偿从6500元谈到7500元。

第三步是政府出定价。要是谈不拢，政府会按方案给价。但这个价格不能低于公告当天同类房子的市场价。水磨沟区2019年有个定价纠纷，最后法院判政府补偿价必须参照当月二手房成交均价。

## 三、五招教你争取合理补偿

第一招要保存好房产证、土地证原件。最好提前复印三五份，原件锁在银行保险箱。去年经开区有户人家把证件放家里，结果拆迁时弄丢了，多花了两个月补办。

第二招全程录音录像。从收到拆迁通知开始，每次和工作人员见面都要录音。手机设置自动备份到云端。2022年米东区有居民靠录音证明工作人员口头承诺，最后多拿了搬迁费。

第三招找专业机构复核。可以自己花钱请评估公司再估一次价，费用大概2000-5000元。新市区有住户发现政府找的评估漏算了阁楼，自己请人重估后多补了15平米。

第四招联合邻居一起谈。团结小区二十户人家去年组团谈判，最终每平多要了500元补偿。集体维权要注意选代表，提前商量好底线。

第五招咨询专业律师。遇到复杂情况时，花点咨询费很划算。沙区有商户因停产停业损失谈不拢，律师帮忙算出三年利润损失，最后多获赔80万。

## 四、真实案例启示录

案例一：张先生家60平老房拆迁，评估价每平7000元。他找出周边三个新盘均价9000元的证据，谈判后提到8200元。关键点是要准备近期、同地段的比价材料。

案例二：李阿姨门面房被定为住宅补偿，她拿出十年来的营业执照和纳税证明，最终按商铺标准补偿，多拿了120万。保存经营证据很重要。

案例三：王师傅家院子里的自建库房没算面积，他找到2005年的建设许可证，争取到60平补偿。提醒大家各类批文都要留底。

## 五、必须知道的五条法规

1. 国家条例第19条：补偿不得低于拆迁公告当天市场价。这条是砍价利器，2023年高新区有案例参照此条改判。

2. 自治区办法第12条：装修补偿要单列。别让装修费被算进总价里打包，单独列出来往往能多要钱。

3. 乌鲁木齐细则第8条：过渡费按月发放。如果安置房延期，过渡费要按季度涨10%，很多人不知道这条。

4. 最高法解释第15条：评估报告可申请复核。对估价不满要在10天内提出，错过时效就难办了。

5. 物权法第42条：征收须为公共利益。遇到商业开发拆迁可以质疑，去年有项目因不符合公益条件被叫停。

拆迁补偿是件复杂的事，但记住三点：早准备材料、敢开口谈判、懂用法律武器。每个环节都有争取空间，别轻易签字。遇到困难时，可以打12348法律援助热线，或者到建设路市司法局咨询窗口求助。自己的权益要靠自己争取，掌握方法才能不吃亏。