个人对企业承包经营，承租经营时的行动路线图及案例分析_个人对企业承包经营、承租经营时

个人承包承租企业的避坑指南

一、签订合同前必须做的五件事

承包或承租企业前要做足准备。第一步要弄明白法律规定。合同法、公司法、企业法这三部法律最关键。很多人觉得法律条文难懂，但至少要记住三个要点：合同必须写清楚双方责任、经营期限要明确、违约条款不能少。

第二步要查清企业底细。很多纠纷来自信息不透明。要查企业有没有债务纠纷、营业执照是否有效、税务是否正常。最好请专业会计查账，特别注意隐性债务问题。去年有创业者接手餐馆后才发现前老板拖欠供货商三十万，这个教训很深刻。

第三步要谈好合作条件。租金支付方式最常见的有两种：固定金额或利润分成。建议新手选固定租金，风险更可控。经营期限建议先签一年，双方磨合后再续签。责任划分要具体，比如设备损坏谁来修、员工工资谁负责。

第四步要办理法律手续。签完合同马上去工商局办变更登记，这是证明你合法经营的关键。税务登记要在30天内完成，否则可能被罚款。记得保留所有手续的复印件，最好扫描存档。

第五步要建立管理制度。接手后立即制定新的考勤规则、财务流程。建议安装监控和财务软件，防止员工弄虚作假。每周开经营会议，及时发现问题。

二、合同里必须写明的六个条款

第一要写明双方身份信息。企业要写全称和注册地址，个人要写身份证号和住址。去年有案例因为写错企业名称，导致合同失效。

第二要明确经营权限。写清楚能不能转租、能不能改经营范围。某服装店承包人擅自改卖食品，被业主起诉赔偿。

第三要详细列出租金数额。数字用大写汉字再写一遍，比如"叁万元整"。支付时间精确到具体日期，不要写"月底前"这种模糊说法。

第四要规定设备管理责任。列出主要设备清单，注明折旧计算方法。写明日常维护谁负责，大修费用怎么分摊。

第五要设定违约处理办法。逾期交租每天罚多少、提前解约赔多少都要写具体。建议违约金定为月租金的2倍。

第六要约定争议解决方式。建议选企业所在地法院管辖，仲裁虽然快但费用高。诉讼流程要写清楚，避免踢皮球。

三、经营过程中常见的三个雷区

第一个雷区是财务混乱。很多承包人用个人账户收营业款，这会导致和企业账目混在一起。正确做法是单独开立经营账户，每天营业款存入这个账户。每笔支出都要留发票，每月做收支报表。

第二个雷区是员工管理。原企业员工可能不服从新管理。接手后要重新签劳动合同，明确工资标准和考核办法。辞退老员工要按劳动法给补偿，不能直接赶人。

第三个雷区是证件过期。营业执照、卫生许可、消防检查这些证件要定期查看。有家网吧承包人因为消防证过期被停业，损失二十多万。最好做个证件到期提醒表。

四、遇到纠纷时的四个解决步骤

第一步先收集证据。合同原件、付款记录、微信聊天记录都要保存。监控视频至少保留三个月。有条件的可以录音重要谈话。

第二步发书面催告函。用EMS寄给企业，在快递单上写明"催缴租金通知"等内容。保留送达回执，这是重要证据。

第三步找街道调解。很多地方有免费的法律援助中心，调解协议具有法律效力。去年上海有案例通过调解追回欠款四十万。

第四步去法院起诉。准备起诉状和证据清单，诉讼费按争议金额计算。标的小于1万元的案件，诉讼费只要50元。判决生效后可以申请强制执行。

五、三个真实案例带来的教训

案例一：口头约定吃大亏。张师傅承包食堂没签合同，干了半年后企业换领导不认账。法院因证据不足判他败诉，六万押金要不回来。

案例二：证件不全被重罚。李女士接手宾馆没办特种行业许可证，被公安机关罚款十万。所有装修投入都打了水漂。

案例三：条款模糊起争端。王先生合同写"根据经营情况调整租金"，结果企业把租金从八千涨到三万。法院认定条款无效，但双方都损失律师费。

这些案例告诉我们，法律手续不能省，合同条款要具体，日常管理要规范。承包承租看似简单，实际处处有学问。做好风险防范，才能让创业之路走得更稳当。

重要法律条文摘录：

合同法第12条规定合同要写明当事人信息、标的物、数量、质量、价款、履行期限、违约责任和争议解决方法。企业法第32条说明承包经营要明确经济责任划分。公司法第14条强调分支机构变更必须登记备案。

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